قانون أريزونا لحظر الرهن – ما يحدث مع رهن عقاري الثاني عندما يتم إغلاق الرهن العقاري الأول
ليس سرا أن الآلاف من الناس في جميع أنحاء البلاد وفي ولاية أريزونا يفقدون منازلهم لحبس الرهن. واحدة من أكبر القضايا التي أتعامل معها كمحامي عقارات في ولاية أريزونا يتعامل مع القضايا المتعلقة بحبس الرهن هي مسألة ما يحدث مع الرهن العقاري الثاني أو خط ائتمان ملكية المنازل بعد عمليات إغلاق الرهن العقاري الأولى. تتطلب الإجابة على هذا السؤال تحليلاً للوضع المحدد لكل فرد ، بما في ذلك شروط اتفاقية القرض الخاصة بهم ، والظروف التي حصلوا فيها على القرض ، وما الغرض من استخدام الأموال ، وتوزيع الأموال عند بيع الرهن العقاري. . على الرغم من أن معظم مالكي المنازل سيكونون من الحكمة التحدث مع محامي أريزونا بشأن الرهن ، فإن المقالة التالية توفر إطارًا عامًا لقوانين أريزونا التي تؤثر على قدرة مقرض الرهن العقاري الثاني على تحصيل رصيد عجز مستحق بعد أن قام مقرض الرهن العقاري الأول بمنع الرهن.
كمسألة أولية ، يجب أن يكون مفهوما أن هذه المناقشة تنطبق فقط على القروض المضمونة بممتلكات تقع في ولاية أريزونا. تختلف قوانين أريزونا المتعلقة بقدرة المُقرض على تحصيل رصيد ناقص اختلافًا جوهريًا عن قوانين الولايات الأخرى ، وإذا كان لديك قرض على عقار في ولاية أخرى ، فيجب عليك الحصول على المعلومات الصحيحة من تلك الولاية القضائية.
تم العثور على أحد الفروق الأساسية لقانون أريزونا من حيث صلته بقدرة مقرض الرهن العقاري الثاني على تحصيل رصيد ناقص في قانون ولاية أريزونا المعدل 33-729 (أ) ، مما يحد من قدرة المُقرض على البحث عن نقص إذا تم إقراض المال ” يُمنح لتأمين دفع رصيد سعر الشراء “بشرط أن يكون العقار عبارة عن منزل من أسرة واحدة أو أسرتين ويتكون من فدانين ونصف فدان أو أقل. بمعنى آخر ، إذا كان القرض هو “أموال الشراء” المستخدمة في شراء المنزل ، فإن الخيار الوحيد للمقرض هو حبس الرهن في حالة عدم السداد. إذا لم يتمكن المقرض من حبس الرهن لأن المقرض الأساسي لديه بالفعل ، فليس له أي سبيل آخر.
بالطبع ، يجد العديد من مالكي المنازل في أريزونا الذين يواجهون حبس الرهن أنفسهم مع الرهن العقاري الثاني بعد أن اشتروا منازلهم ، مع الأموال المستخدمة لإجراء تحسينات على المنزل ، أو سداد ديون أخرى ، أو أخذ إجازات أو شراء عناصر أخرى ، أو حتى استخدامها كمدفوعات مقدمة على غيرها. دور. في مثل هذه الحالات التي لا يمكن فيها إرجاع الأموال إلى الشراء الأصلي للممتلكات ، فمن المحتمل ألا يتم تطبيق تدابير الحماية التي يوفرها قانون ولاية أريزونا.
يعد الرجوع إلى الشراء الأصلي تمرينًا مهمًا للعديد من المقرضين وأصحاب المنازل ، لأن العديد من الرهون العقارية الثانية هي نتاج واحد أو أكثر من عمليات إعادة التمويل و / أو المبيعات والتخصيصات من قبل المقرضين. لحسن الحظ ، أوضحت محاكم أريزونا أن القرض المعاد تمويله يحتفظ بطابعه الأصلي لأغراض قانون مكافحة النقص ، لذلك لن يؤثر إعادة التمويل على الحماية التي قد يتمتع بها مالك المنزل بموجب القسم 33-729 (أ).
نظرًا لأن العديد من عمليات إعادة التمويل تضمنت كلاً من أموال الشراء وعناصر أموال غير الشراء ، يجب على مالكي المنازل أن يفهموا أن بعض مقرضي الرهن العقاري الثاني سوف يسعون إلى استرداد جزء الأموال غير المشتراة من القرض على الأقل. هناك دفاعات متاحة لمثل هذه المطالبات ، ويجب على أصحاب المنازل الذين يواجهون مطالب من المقرضين طلب المشورة من ذوي الخبرة محامي أريزونا الرهن لمناقشة كيفية الاستجابة لمطالب مثل هذا المقرض.
لسوء الحظ ، من المستحيل معالجة كل موقف في مقال قصير ، ويجب على أي صاحب منزل يواجه الرهن السعي للحصول على إرشادات إضافية بشأن الآثار الضريبية ، وكيفية التعامل مع HOA ، وكيف سيتم التعامل مع قروضك المحددة بموجب قانون أريزونا بعد الرهن.
